在已经过去的2018年，调控收紧、降价潮、房企融资难、楼市寒冬等成为了年度关键词，人们对于房地产的关注热点较以往产生了一些变化。

2019年的房地产市场已然开局，今年的市场会怎么样?有专家分析，随着“房住不炒”的推进，炒房时代将会结束，房地产进入横盘时代，预计今年楼市不会大涨也不会大跌。

楼市调控

房地产调控从严仍是2018年楼市的主基调，中原地产研究中心统计数据显示，2018年是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全年房地产调控合计450次，同比2017年上涨75%，已经刷新了历史纪录。

在国家层面也仍在坚持“房住不炒”的主基调，在年末的中央经济工作会议上，关于房地产明确指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

但在2018年末，多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、广州放开对商业服务类物业项目销售对象的限制、合肥悄悄松绑限购，这些城市开启了地方放松限购的小高潮。

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受《华夏时报》记者采访时表示，国家已经为2019年房地产市场定了调，仍然会坚持“房住不炒”，也提到要加强地方政府的调控的责任，强调因城施策，因为房地产市场是一个区域性市场，北京的房子不可能拿到成都去卖，2019年，各地根据自己的实际情况作出相应的微调，是一个大概率的事情，但微调不会脱离中央调控的主基调。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉《华夏时报》记者，2019年要坚持“房住不炒”这个既定方针，房价上涨和反复波动，就是因为刚需里面掺杂了太多投资需求，如果不坚持“房住不炒”的话，楼市将永远不可控，未来炒房时代将会结束!调控需要调动各级地方政府的智慧，根据每个城市的市场和财政的压力，适度地变化调控政策，来保障经济的平稳发展。 房价涨跌

在房价高企的今天，房价的一涨一跌都深受市场的关注。

2018年房价有涨有跌，国家统计局的数据显示，截止到12月底，70个大中城市中，新房方面，仅有厦门的房价同比下跌，跌幅在0.4%，即2018年底的房价低于2017年同期，其他城市的新房价格均有所上调。二手房方面，有北京、上海、福州、厦门4个城市的二手房数据出现了同比下跌，降幅为0.3%-5.6%，其余城市均有所上涨，最高涨幅为济宁的16.7%。

2018年商品房成交量有所上涨，库存也在减少。国家统计局的数据显示，2018年，商品房销售面积171654万平米，比上年增长1.3%;商品房销售额149973亿元，增长12.2%;2018年末，商品房待售面积52414万平米，比上年末减少6510万平米。

“有些人期望房地产大涨，但这个是没有动力的”，牛凤瑞表示，就目前来看，在楼市调控下，房地产市场无力大涨，但是大跌的概率也是比较小的，它会在现有的价位上下波动，保持高位震荡。

在牛凤瑞看来，中国的城市化、工业化都没有完成，房地产是城市化的先导产业，也是国家第一大内需，房地产市场在十年八年之内，都是在一个上行的区间，所以说中国的房地产市场“拐点”还远没有来到，最多叫做“倒春寒”。

对于2019年的房价走势，周毕文有不同的看法，周毕文表示，一手房因为是开发商和政府定价，所以价格相对可以稳得住，但二手房的价格是市场交易双方博弈的结果，更能反映市场现状，今年二手房市场或许会出现一线城市领跌，二三线跟进的趋势。

新城控股高级副总裁欧阳捷则有不同的见解，他在2018年华夏房地产投融资高峰论坛上表示，从2019年起，房地产将进入横盘时代，所谓的横盘，就像股市一样，“无量无价”，无量，指的是没有增量，全年成交同比微量收缩。无价，指的是2019年房价基本没有增长空间。一方面，“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”抑制了房价上涨预期。另一方面，从全球横向来看，我们的房价已经不低，未来几年房价难言成长性。

“钱紧”或缓解

对于2018年来说，房地产行业普遍面临着融资难题，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的环境下，房企的日子普遍不大好过，尤其是中小房企，面临着融资“生死劫”。

继去年10月降准以来，今年年初，央行再次祭出降准的大招，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。虽然资金不会直接流向楼市，但流动性的持续宽松，对于资金密集型的房地产行业来说，无疑将形成一定的支撑。

近日，房企在融资层面也有了一定的进展，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。十余天内，多家房企陆续公布融资计划，合计超过30起，总规模超过800亿元。

牛凤瑞表示，央行降准，意味着流动性增加，无异于给房地产企业打了一针强心剂，今年房企融资情况总体会比去年好一些，企业的日子也会比去年好过一些。

牛凤瑞还提道，近期，多个地区的房贷利率也有所下调，对于买房人是个好消息，相比之下，信贷政策的调整比限购政策的调整，更加能对房地产市场起到促进作用。

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