没有获得资产证券化通行证之前，策略性使用资本杠杆，这是万科在住房租赁业务上的阳谋。

10月29日晚间，万科A发布公告称，此前拟发行的住房租赁专项公司债券第二期已成功发行。发行规模20亿元，票面利率4.18%，为5年期品种。

这是3月26日万科发布《关于万科企业股份有限公司公开发行住房租赁专项公司债券的决定》，决定面向合格投资者公开发行规模80亿元住房租赁专项公司债券中的第二期。80亿元分期发行，总期限不超过10年。

首期债券发行时间是8月8日至8月9日，发行规模不超过15亿元，其中10.5?亿元拟用于公司住房租赁项目建设和运营，4.5亿元拟用于补充公司营运资金。

在80亿元债券中，万科用于补充公司营运资金的金额达24亿元，占比30%。在2018年这个融资渠道变窄且有房企试图用住房租赁融资输血其他业务的特殊年份，万科80亿元债券获批，被看作行业融资渠道或放宽的信号，问题是，不是谁都拥有万科的实力与被青睐。

对于拿24亿元作为营运资金还获批的万科来说，身后是长达293页的发行背书，这份背书给万科带来的不仅仅是80亿元的融资奶酪。

新核心业务的资本局

除了这80亿元，今年万科在住房租赁融资上还有一件大事。

7月20日，深圳市万村发展有限公司作为原始权益人的“易方达资产——万科万村租赁住房一号(1至5期)资产支持专项计划”成功获得深圳证券交易所批复，该计划采用储架发行模式，总额度50亿元。

住房租赁业务今年被万科提名为核心业务。就今年的融资情况来看，万科住房租赁业务至少获得130亿元的资金支持。

这并非全部。2014年是万科发展住房租赁业务的元年，这比国务院的政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度时间还要早。尤其在2017年10月18日十九大报告重申“租购并举住房制度后”，实力房企密集获得金融机构伸过来的投资合作橄榄枝，万科不例外。

2017年11月3日，建设银行深圳分行与包括万科的11家房企签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。

12月18日，交通银行广东省分行与多家房企及住房租赁平台签署住房租赁战略合作协议，为万科等几家签约主体提供合计超过1500亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展。

12月29日，深圳农村商业银行与万科集团再次牵手，联手万科旗下的深圳市万村发展有限公司签订战略合作协议。

今年2月2日，中国银行在上海举办“中国银行住房租赁金融服务推介会暨合作签约仪式”，与8家全国性房企签订住房租赁市场金融服务战略合作协议，计划提供融资规模超过2000亿元。

尽管多条来自银行业的橄榄枝透露了它们单独给予万科在住房租赁上的融资额度支持，但可以预测的是，万科依靠住房租赁业务获得的融资远超公开资料中的130亿元。

万科高级副总裁谭华杰的思路是，长租公寓运营本质上是资产管理，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。2016年3月谭华杰卸任万科集团董秘后，专职担任万科公司高级副总裁，执掌前瞻性新业务、新模式的研究、落地。压力是明显的，这位有着万科“大师”的新业务开拓人认为，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。”

半年新增6万间公寓

资金有了，规模速度如何?两组数据给出答案。

一组数据是，8月20日万科发布2018年半年度报告，今年上半年，万科在租赁住房领域已累计获取房间数超16万间、开业超4万间，较上年末分别新增60%与33%。可以推算，2017年末的这两个数字分别是10万间和3万间。

另一组数据是，2017年12月末，万科给出的数据是，泊寓业务覆盖29个一线城市及二线城市，累计获取房间数超过10万间，开业超过3万间。万科的住房租赁产品包括以泊寓为主的青年公寓、禾寓为主的家庭公寓，以及服务式公寓。从今年上半年的数字变化来看，万科住房租赁业务的探索还是集中在青年公寓领域。

半年间泊寓增长6万间是什么概念?2008年万科在广佛交界造了“万汇楼”，意在为城市低收入群体提供住房，因出租率下降与盈利受阻，万科在2014年住房租赁业务元年成立“万科驿”团队，接手万汇楼，2016年更名为“泊寓”，当年的房间数是1.6万间。

万科泊寓蓬勃发展正是在2017年至2018年这两年之间，这跟资本的频繁进入不无关系。2017年万科长租公寓原计划增长15万间，最后实现10万间，2018年则仅用半年时间完成6万间布局，全年布局速度或超过2017年。

对于住房租赁业务数量，万科提出的2018年小目标是计划新增10万间。

这一目标的实现路径又是什么?除了以泊寓为主的青年公寓以外，万科还打出“联手国企”和“万村计划”两张牌。

10月16日，上海闵房(集团)有限公司和上海万科落地的首个长租公寓合作项目正式面世，这是双方合作的首个长租项目，提供572间青年公寓。

据万科《2017年企业社会责任报告》，截至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，其中10个村已开启整租及改造运营工作。

很明显，在租赁这个核心业务上，万科前期的打法是规模效应，根据边际成本递减去推导和主导市场，以规模扩大后取得长期平均成本下降。

郁亮的未来方向

外界格外关注的是，万科，你融到了资金，也找到了模式，可是赚得到钱吗?

今年8月8日，万科在一次月度经营情况电话会议中透露忧虑，“在关于能否持续保持低成本融资的话题中，长租公寓由于业务刚刚才开始，目前开业才3万至4万间，去年收入情况是3亿元左右，今年可能会有一些增长，NOI相对来说可能低一点。”

NOI指的是纯经营收益。中国房地产报记者从万科80亿元的债券资金募集书中发现两个数字。万科目前开业的北京泊寓经海店运营成本是4284万元，深圳泊寓布吉店的运营成本是2亿元，3亿元的收入是否可以覆盖运营成本?这是一个问题。

谭华杰此前公开称，“中国大城市租金回报率小于2%，资产持有人很难赚钱。土地成本过高大幅降低租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。”

对于万科来说，NOI偏低意味着其同样暂时无法突破现有的运营桎梏。那么，在资本支撑下的规模扩张，又是否能够实现谭华杰“利用规模效应及增量价值赚钱”的梦想?

沈从文先生说过：有些路看起来很近，走去却很远，缺少耐心永远走不到头。

目前看，万科懂得这个道理，其董事会主席郁亮对租赁这个核心业务表过态，从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。“未来长租公寓回报率6%至8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走”。

从这一点上说，当前万科所有的金融工具、资本杠杆的利用和使用，都是为了完成郁亮的这个“未来方向”。

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