近日，北京首个企业自持租赁项目万科·翡翠书院正式亮相。

四月的北京新房市场格外安静。半年前，业内人士还在预测称，今年将成为北京新房供应“大年”。实际上，2017年北京共供应71宗住宅土地，合计建筑面积达969万平米，同比上涨367%。

如此庞大的土地供应暂没有转化为现阶段住宅供应，北京新房供应已陷入短暂“真空期”。

“限竞房”迟迟未能入市

据第一太平戴维斯统计数据显示，一季度北京新房成交量继续下滑，一手普通住宅成交面积为41.4万平方米，环比及同比分别下降35.8%及50.4%;新建住宅价格较去年同期下降0.5%，新建住房价格指数自2017年二季度以来未见大幅增长。

四月至今，仅位于海淀永丰路的永丰嘉园一住宅项目取得预售许可证。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地，使得大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”，造成新房市场成交乏力局面的出现。

正如郭毅所言，“限竞房”无疑是今年北京市场新房供应主力。据记者粗略统计，在北京市场涉及“限竞房”的开发商有56家、项目68个。

“受到限价房申购政策可能做出的一些调整，公司原本早已计划入市的‘限竞房’项目迟迟未能入市。”一位限价房项目的营销负责人表示，他所在公司项目是北京首批“限竞房”项目，考虑到项目溢价空间有限，因此他所在的公司希望第一波入市抢个好彩头，在去年该项目便开始蓄客。该负责人介绍，由于限定的销售价格低于周边其他商品住宅，因而吸引了较多购房者，但是随着推盘时间一直后推，原已积累的客户出现动摇，让项目方也开始因流失客户而焦虑。

早在去年，本报就曾报道过：两个房山的“限竞房”项目正式亮相，并在市场中进行推广。之后的数月时间里，前前后后传出几次即将入市的消息，但时至今日，上述项目仍旧处在蓄客阶段，并没有拿到预售许可证，自然也未能真正入市销售。

一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，虽然“限竞房”项目的利润不算高，但至少可以保证一定的项目利润。由于拿地时“限竞房”项目的价格已确定，企业不会通过控制销售节奏的方式，过度追求土地升值来取得后续房价上涨带来的收益，而是希望快周转实现资金的快速回流。如今项目迟迟不能入市，企业承担的资金压力也随之在增加。

共有产权房预计供应3.9万套

相较“限竞房”，同为去年出台的共有产权房已有多个项目入市。

近日，北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》。通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志认为，北京市出台的共有产权住房政策，是对此前自住型商品住房政策提升级和完善，其中最大的亮点，就是让老百姓以较低的价格取得了房屋的部分产权和全部的居住权，政府让渡了所持产权对应的居住权给购房人，购房人可以永久无偿居住。

以昌平三个项目为例，单价在1.8万元到2.1万元之间，和周边4到5万元的商品住房相比，价格优势明显。用相当于周边市场一半或者七成的价格，买得房屋相应的产权和全部的居住权，房屋的性价比很高。

对于有报道称“共有产权住房遇冷”，陈志表示这是误读，“昌平区的项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放，按照文件规定，区里有剩余的房源，可以调配到其他区。北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，我们还需要发展更多的共有产权住房满足居民家庭的基本住房需求。”

国务院发展研究中心刘卫民研究员则指出，共有产权政策的方向是让真正有居住需求的家庭得到了保障，让那些投机、炒房的人退出购房竞争，炒房的人少了，申购家庭数量下降了，但刚需家庭的中签率高了，这是好事，同时也是对过去政策的纠偏。

万科自持租赁房面临市场考验

近日，记者来到了位于海淀永丰的万科·翡翠书院。2016年底，经过三轮竞标，万科才“收获”这宗北京首个“企业自持项目”用地。按照当时约定好的规则，这批房子只租不售，最长租期达10年。

“最长租期达10年并不意味着，租户一次性必须足满十年。”北京万科相关负责人介绍，目前具体租赁政策还未确定，但如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变。

记者在现场看到，项目共有两种户型，90平方米的三居和180平方米左右的复式四居室。其中，90平方米户型将占总量70%。

“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”万科方面介绍，在2016年底项目竞标阶段，万科就承诺该项目将采用装配式施工和装修技术，同时按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑。此外，项目中将有10%的房源尝试采用超低能耗建筑的最新技术。开发商表示，全精装交付且面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，租金自然不菲。据上述负责人介绍，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。

如果租一套90平方米三居室，按1.5万元的月租金计算，10年的租金将达到180万元;如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，10年的租金也将达到360万元。如此高企的价格及高端定位，引起业内争议，市场接受度有待检验。

根据万科内部推算，按照当前工程进度，首批租户入住也要到2020年。“这个项目并不会进入万科北方大区的业绩内。只是万科租金市场的一次全新尝试。”一位接近万科人士如是说。

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