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2017年房地产凛冬将至?!

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作者:| 时间:2016-12-20|来源:地产金融

关键字:房地产 经济新常态 房价 贷款

房地产

今年全球市场颇为不平静,而在中国,房地产依然是经济新常态的主要引擎,高企房价压低其他类别消费欲望,民间投资同比极度萎缩,出口形势也不容乐观,人民币自2016年年初贬值5%,最近更进入加速通道。尽管央行决心走出“弃房价、保汇率”与“弃汇率、保房价”之外的第三条道路,但泡沫如何消解,资金脱实向虚的格局如何扭转,都是艰难的考验。中国经济的这份2017年考卷,姜超如何作答?

房价风险最大 严控房价势在必行

2016年全国地产销量比2013年增长了30%,这一结果与人口关系不大,而是纯粹的货币现象。2016年信贷数据显示,房贷占信贷比例接近50%。而据海通证券统计,2016年房地产销售总金额大约在14万亿元,其中一手房销售额10万亿,二手房销售额4万亿,房贷总额7万亿,这意味着2016年购房一半都靠贷款,房地产对贷款的高依赖度接近于美国2007年金融危机时期。

近年,中国GDP增速维持在7%左右,GDP总量约70万亿,每年新增GDP约5-6万亿。为了创造5-6万亿GDP却新增了7万亿的房贷。对此,姜超指出:“虽然我们通过房地产把经济稳住了,但是付出了房价暴涨和增大金融风险的巨大代价。”

众所周知,真正决定房价的是货币数量,中国M2在过去15年增长了10倍,直观的表现房地产应声涨价,今年这个循环已经出现了问题。经济企稳,汇率持续贬值,核心的原因正是房价的急剧上涨。形象地说,把上海、北京的房子卖了以后,可以随便在全球置业,把中国一二线卖掉可以把美国买下来。在这种情况下,房价继续涨,人民币兑美元就会继续贬值,房价上涨直接导致汇率承压。

因此,姜超认为,政府要解决汇率贬值问题,只有从房价入手。如果中国房价继续上涨,汇率贬值将是无底的,更为关键的是人民币贬值对出口产业的帮助微小,因为全球需求不足,用汇率贬值促进出口增长的路似乎已经走不通。再加上川普表示要给中国加关税,人民币贬值预期会继续强化,资金流出越来越多。因此,要稳住汇率贬值的预期,未来必须抑制房价泡沫。

姜超称:“房地产这一次的调控一定是史无前例的,一定会把房价按下来。”

关注国企改革 重点配置金融资产

房地产泡沫不可持续,未来中国GDP增长的来源,一是基础建设,二是改革转型,其中国企改革值得重点关注。近期国企改革的几个事件,一是中国联通未来是否会把20%的股权卖给腾讯或者卖给阿里,二是辽宁省把九大地方国企20%的股权划给了地方社保,然后在产权交易所挂牌拍卖,如果这些改革都落实了,国企效率提升的红利值得期待。

具体来算,假如房地产下滑导致GDP增速降低了1%,即会出现约7000亿GDP缺口,这个缺口怎么补?举例来说,国企可以卖掉一部分股权,比如中国联通,卖掉20%的股权就是1000亿的收入,卖7个国企的相应股权,7000亿的收入轻松入袋,再把这笔钱放到社保,进而转手划给大家去消费,一样是GDP,7000亿的缺口就补上了。因此,未来国企改革应该是稳增长的重要方式,所以未来的政策基调应该很明确,靠地产稳增长转换成靠改革稳增长。

对此,姜超认为,投资者应把效率提升作为未来投资的主线,国企改革就是提高效率的重要方式。如果2017年物价回落,房地产价格不再继续高涨,实物资产的投资机会就不大了,金融资产应是投资者未来资产配置的主体。一方面,债市在这次回调之后明年还会有机会,高收益的股票资产也有机会。同时,在股市里面,服务和创新方向也值得关注。

服务业里面,我认为中国的人口结构,一方面是老龄化,医疗产业有机会,同时二胎生育特别超预期,未来教育业也有机会。另外,三星手机电池爆了,最大受益者是中国的华为,我们手机品牌有技术,可以抢占市场份额。汽车也一样,因为吉利收了沃尔沃后出的新的汽车卖得特别好。所以我个人明年的主题应该会和今年不一样。”

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