金九银十，楼市传统意义上的旺季，而今年的九十月份，北京楼市是否会延续往年的惯例，走出一波新行情?对此，无论是新房开发商，还是二手房中介，都显得有些信心不足。一方面，占据目前北京新房市场主力的限竞房销售不温不火，部分限竞房在限价基础上，已经开始通过各种方式给出了折扣优惠，原本被认为的轻松日光反而成了个例。另一方面，二手房市场经历了四五月份的成交高峰，市场开始持续降温，新增供需持续低温。业内人士指出，北京楼市已经基本告别了传统的淡旺季概念，如今市场的淡旺季，主要以调控政策的松紧程度来界定，金九银十，与北京楼市渐行渐远。

二手房买卖慢下来了：未快速成交房源价格多有松动，热门学区房源不再供不应求

8月，楼市的头条显然属于租房市场，只有陆续入市的限竞房，才能勉强分得一些关注。而经历了上半年大幅度起伏的二手房，在8月则出现了明显的降温。有购房人发现，前期关注的不少房源都出现了降价，热门小区的房源，也不再是一房难求，中介推介房源的电话又多了起来。根据贝壳研究院Real Data数据库显示，6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。机构预计，这样的趋势还将持续，金九难以如期出现。

买家关注房源普遍出现降价

于先生夫妇都是金融行业的从业人员，一直在关注东三环到东四环的房源，准备出手买房自住。于先生在某中介App里关注了多套房源，于先生在关注房源时，大都找的是价格相对合适的，一些报价虚高的房源并不在他的考虑范围内。近期他发现，除了少数的几个房源成交或者停售外，其他关注的房源基本都出现了不同幅度的调价，其中最多的报价下调了超过100万。

于先生向我们展示了他关注的一套位于东三环世茂宫园的三居，该房源6月1日时的报价是1760万元，而8月30日业主最新的报价降到了1650万元。不仅是像世茂宫园这样的次新房在调价，他关注的吉祥里、吉庆里等老旧公房，业主报价也有了超过50万元的调整。

据中介人员向他介绍，很多业主最近心理价位都有些松动，一些着急用钱的业主，价格可以谈的空间则更大。

根据贝壳研究院Real Data数据统计分析显示，6-8月调价中涨价次数占比持续下降，8月降至17%，略高于1月水平，处在2018年以来低位。新增挂牌均价7月份降至低位，8月环比持平。8月议价空间达3.77%，虽环比扩大但仍处低位，在客户观望情绪浓重的情况下成交达成的难度依旧较大。核心500盘7天带看比例持续明显下降至10.5%，为一年以来最低值。

在成交周期上，买卖双方成交周期环比均延长，客源端成交周期达到79.3天，为2012年以来的历史最高。近3月带看成交比持续上升至67%，是2018年以来月度最大值。核心500盘快速成交率呈下降趋势，市场成交节奏持续放缓。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析称，这主要是源于在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足。业主预期开始出现松动。

麦田房产首席市场分析师张叶松也指出，从麦田房产的成交数据看，8月降价成交的房源占比很高，达到90%以上，买卖双方更加趋于理性，购房交易周期也因此在继续拉长。

中介推销频次提高，热门小区房源也愁卖

今年5月，北京二手房成交量的冲高，学区房起了很大作用。彼时，学区房房源紧俏，价格坚挺。部分热门小区，只要一有新的房源推出，立即就会被预订下来。

如今，学区房销售旺季一过，这些房源的成交节奏也明显慢了下来。

以西城区的德胜学区为例，最近几个月热度明显有所下降。据区域内经纪人反映，最近几个月，德胜片区开单明显减少，价格也有所回落。

而区域内新上的一批房源，两至三居报价每平方米大都在13.2万到13.5万左右，此前这类房源的报价单价最高可以到14万元。

价格回落的同时，成交速度也明显放缓。一位购房人告诉《广厦时代》，此前德胜学区的经纪人几乎不用费力去找客户，大多是客户自己送上门，而且都很急着成交，但最近这种情况已经出现了反转，经纪人开始重新主动出击，回访之前咨询过的客户，帮房源寻找买家。

根据贝壳研究院Real Data数据统计，6-8月二手房新增供需呈现低位波动态势，8月新增房源量环比增加3.6%，与3月相比下滑40%，新增客源量环比减少2.6%，新增带看量环比下滑4.4%，比3月减少24%。与成交表现类似，新增供需回落到2017年末2018年初水平，供需端入市积极性回落至低位，掣肘市场成交。

热门区域、热门小区，挂出的房源不再是完全不愁卖，买卖双方观望情绪都开始加重。

一份来自58安居客房产研究院的报告称，8月购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。

不过，在成交价格上，市场还没有表现出回调态势。根据贝壳研究院Real Data数据统计，8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%，7-8月两月均价涨幅相对温和。均价同比上涨2.5%，在“317调控”的作用下，北京二手房成交均价在2017年12月份首次同比下跌，此后均价同比跌幅经历了扩大到收窄的过程，2018年8月均价结束同比下跌态势，首次出现了同比上涨。

金九银十很难再现，楼市年底表现取决于政策走向

从目前市场状况看，支撑二手房市场呈现金九银十的理由并不充分，即将到来的9月，反而可能会是春节之后的又一低谷。

许小乐认为，从当前市场预期看，短期内银行信贷环境难有改善，市场低温的因素将持续影响9月市场。

从进入9月后的前两天成交表现看，1日、2日两日成交创2018年以来除春节外周末成交最低值。此外，9月包含中秋节假期又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期(9月15日至17日)的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳，全年北京全市成交量预计落在15万-18万套之间，年末积压需求释放，市场会有所升温。

大批量入市供应的限竞房，也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月，北京商品住宅销售量环比增加近四成，绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应，难免会分流有限的购房需求。

张叶松分析认为，目前新房和二手房市场存在不小的竞争，新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势，而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上，同时入住时间有保证，相比下来二手房还是有竞争力，但成交量依然会受影响。

张叶松指出，预计接下来北京二手房市场走势平稳，受新房集中入市及租赁用房供应量增加预期影响，交易量和价格可能继续微降，但幅度不会很大，今年很难出现传统“金九银十”交易旺季。宏观经济变化与“房产税是否会出台”或将成为影响年底市场走势的变量。

对于有购房计划的人，张叶松建议称，对于有购房需求或置换需求的群体来说，当下市场可以更从容地进行选择，也容易挑选到满意的房源。

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