爆仓、哄抬房价、甲醛超标……最近的长租公寓热闹非常，一时间站在了风口浪尖上，不同于之前的长租公寓投资热、新风口等正面新闻，这次的新闻导致长租公寓遭受了诸多质疑，有人质问它是天使还是魔鬼?而长租公寓未来在哪里?

公寓房租上涨原是资本惹的祸

去年和今年的租房市场可以说是异军突起，在我国房地产大规模调控、压制的背景下，政策鼓励租赁市场发展，给了一个巨大的口子。长租公寓在政策的推动下，大家都看到了这个巨大的蛋糕，只要进入这个领域就可能会捞到一桶金，因此吸引了大量资本的进入。

十九大报告中提及，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年的中央经济工作会议上，将其作为8大经济工作计划之一，提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。

随后，资本闻风而动加速入场步伐。以链家为代表的租赁公寓运营机构和房租中介，积极布局长租公寓市场，迅速成长起如自如公寓、蛋壳公寓等一批长租公寓企业。互联网巨头如腾讯、阿里、京东等也通过设立租房平台或投资租房运营企业的方式参与其中。

金融机构也为房屋租赁市场提供资金支持。2017年11月，中国建设银行通过和招商、华润、万科等大型地产开发商的合作，推出了面向租房者的贷款，利率低于同期房屋按揭贷款的利率，期限最长可达10年，额度最高为100万元。

资本进入租房市场，会不惜一切代价抢占市场，在垄断或控制市场之后，将来再把价格调高。而面对嗷嗷待哺的市场，为了不亏损，中介机构只能按照收购房源的价格加价租出去，长租公寓在资本的助力下就出现了一个价格的跳涨。

今年7月，北上广深等一线城市房租增速处于过去五年高位，过去一年，其平均租金涨幅达到20%。除开毕业季短期拉升租房需求，抢房源被认为是租金上涨背后的推手。

而为了打击中介抢房源，哄抬房租。8月23日，在北京市住建委官方网站上，23家涉嫌违法违规的租房中介机构被予以曝光，其中自如公寓赫然在列。住建委表示下一步将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。次日，12家投诉较多的中介机构被约谈，长租公寓市场的监管，渐成“严打”形势。

长租难盈利租房贷成背后的秘密

目前，长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营是以房企为主进行运营，房地产企业自己拿地，自建住宅，装修后出租，现在万科、保利等多家房企都在试水这种盈利模式;轻资产运营是以中介平台和创业公司为主，他们从房主手中租赁房子，然后当起二房东，赚租赁的差价，此次在风口浪尖的蛋壳、自如、相寓公寓就是其中的代表。

据了解，长租公寓短期内是很难盈利的，为此很多人吐槽如果五年内不盈利你能扛住就干，扛不住就别干。对于一个处在成长期的行业来说，短期内就想盈利，势必会跑偏。如果跑偏了就需要马上纠正回来，否则就存在危机。

SOHO中国董事长潘石屹不久前曾直言：“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”他认为，做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

因此衍生出了一种新的快速来钱的方式，也是很多长租公寓品牌目前运作的方式，成为了行业里公开的秘密，就是长租公寓与一些租房分期平台达成合作，通过租房分期消费贷款为底层资产作为融资工具。只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的现金流进行扩张。

风险只要存在，就有爆发的可能。近日，杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称鼎家)的长租公寓公司宣布破产，数千家住户受损。鼎家在跟租客签订租房合同时，会推荐租客使用爱租哪、美窝、365分期、爱上街等分期支付APP，在未告知租客会产生借贷关系的情况下，让租客通过分期支付APP一次性把租金付给了鼎家。鼎家破产后，租客不仅拿不回押金，还要每月向这些APP还款，与此同时，房东却未收到鼎家应给的租金。

据悉，这样的“玩法”在长租公寓行业正流行。很多平台在向租客介绍时，回避“贷款”字眼，强调是帮租客垫付房租，让租客使用实现房租月付的分期产品。然而，“租房贷”的实质是长租公寓运营商免费利用租客的信用，向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金。

“租房贷”是承租人用了自己的信用，按月还款，金融机构提供全年的租房贷款。而这全年的贷款被长租公寓的运营商拿走了，用来收房装修、扩张规模，雪球越滚越大。然而，一旦出现房屋空置，或者阶段性的租金降低，或者经营管理上的一些问题，风险就会显现。一个人的钱还不上，最后可能演变成一万人、十万人的钱还不上。如果爆仓，场景会是房东突然收不到房租了，就有可能驱赶租客。租客会认为，我交了房租为什么不让我住。

长租公寓行业未来的路在何方

长租公寓本身的发展模式是没有问题的，可以鼓励多种支付模式，有租客是愿意接受这种分期付款模式的，关键是中介要明确告知对方。以前的租赁市场，房管局是可以进行管控的。现在介入了一些金融机构，这个事情就变得更为复杂。

8月17日，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确了“三不得”：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

从中介(长租公寓)的角度来讲，如果在现有的政策管控框架内，这样做也没有什么问题，租客签约了，银行也把贷款放出来了，利用增益的资金，可以做其他事情。这件事其实是凸显了我国在金融创新方面国家政策法规的缺失性。无法监控到如此细的环节，一旦戳开以后，他们利用国家对租赁市场的支持，利用巨大的租户信用，形成一个巨大的资金流，这就会产生金融风险，国家需要尽快查缺补漏。

对此，政策上的联合就成为一个很重要的方面。相关部门应该与互联网中介、互联网金融平台进行良好的沟通，形成系统性的风险防范。同时，还应该有一些其他的动作，比如限制租房贷款，鼓励具有良好信用的租赁企业进入市场等。

从长租公寓企业的角度看，未来有两种可持续盈利的模式：拥抱资本做自持，通过物业的增值获益;或将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润，前者需要资本运作能力和对周期的深度理解能力，后者则需要相当的平台管理和协同能力。据判断，未来长租行业在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径，在此过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现。

对于长租公寓的发展前景，我们认为，国家明确了租购并举的住房制度，一年多来，很多地方政府都在强调租售同权，未来的住宅租赁市场空间很大。虽然现在不赚钱，但是从大的商业逻辑上来讲，未来可以通过农村集体用地入市来改变地价高、房价高、租售比不匹配的问题，发展前景很好。

总的来说，租房行业是社会发展的必然需求，行业本身是没问题的，只是任何的一个行业在发展初期都会遇到各种各样的问题，其中也不乏有些投机取巧的人从中作梗。因此，需要的不仅是政府的有力监管还需要行业内的各个企业自身摆正姿态，避免过度金融化，维护好租客的正当权益，行业自然可以良性循环。

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