前期收获一波政策红利后，市场在近两年逐渐形成一种新的共识：租赁已经接棒成为房地产市场化20年后的下一个转型方向。

在这个共识推动下，我们可以看到，在长租公寓这条赛道上瞬间聚集了诸多玩家，他们种类繁多。例如万科、碧桂园等传统意义上的房地产开发商，还有自如等房地产中介商，以及更多的创业公司。

而这个被誉为“万亿市场”的赛道，自然也吸引了诸多资本的关注。据证券时报·创业资本汇记者的不完全统计，仅今年上半年，长租公寓领域内发生的融资总额就已经超过150亿元人民币。

风波不断的长租公寓

近期，长租公寓领域内可谓热闹非凡。

这张网帖相信很多人都看过，一位房东称自家天通苑的120平方米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，自如、蛋壳两家住房租赁公司询问后，相互争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。尽管帖子中涉及到的两家公司最后都发布声明对此事予以否认，但自从长租公寓进入市场后，部分地区房租激增，却是不争的事实。

在业内人士看来，抢房是长租公寓平台的第一步，任何平台都需要先有房源，才会有客源。从这个角度看，这种争夺背后其实是资本混战的现象，在拿房成本较高的基础上，未来租金肯定会上涨。

而后，北京市房地产中介行业协会召开座谈会，邀请自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业，共同承诺落实北京市住建委等机构的“三不得”要求，并拿出手中共计超过12万套全部存量房源投向市场。随后，自如、蛋壳等企业发布声明，承诺“限制房价涨幅”。

“房租风波”还未平息，“爆仓事件”接踵而来。在原我爱我家副总裁胡景晖召开的媒体沟通会上，胡景晖表示：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错。”

结果次日，杭州鼎家网络科技有限公司就发布公告称，因经营不善导致资金链断裂，已停止运营，并引入上海寓团公寓管理公司作为鼎家业务承接方，与相关业主及租户对接承租事宜。

根据媒体报道称，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了P2P进行网络带宽。租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗(已更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。

在鼎家破产后，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱，而房东也没有收到鼎家公司应给的租金，一些房东已经准备收房。据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。

有业内人士直言，这种方式，是现在市面上很多长租公寓惯用的手法，即利用金融创新来管理租赁业务。在这种情况下，长租公寓为了做大规模，在租户不知情的状况下给他们办理了贷款，一旦品牌方出现问题，用户将面临信用记录、违约等问题。这也意味着，租赁市场也存在金融风险，需要租赁监管机构和互联网金融企业合作，防范此类金融风险。

加强监管在路上

尽管当下似乎状况百出，但这个市场被长期看好，是圈内的一致共识。

作为一个万亿级别的市场，长租公寓无疑存在很多机会，远在彼岸的美国就是一个很好的例子。在美国市场，有多个长租公寓的品牌运营方是百亿美元市值级别。

巨头的脚步更能证明这一点。万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，8月20日，万科A在半年报中披露2014年以来积极布局长租公寓市场，2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。

据了解，目前长租公寓市场以集中式和分散式两种模式为主，运营方主要有四种类型，即开发商系、酒店系、中介系和创业系。在这当中，VC/PE机构主要对创业系进行投资，包括魔方公寓、蛋壳公寓、安歆公寓等。

据证券时报·创业资本汇记者不完全统计，截至今年上半年，涌入长租公寓赛道里的VC/PE资金已经超过150亿元人民币，其中不乏大额融资事件。

早在今年的1月16日，中国长租公寓领跑者自如就完成了40亿人民币的A轮融资，估值约200亿人民币，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。

2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金(Tiger Global)领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)全部继续跟投。

长租公寓成了各类“金主”争抢的香饽饽，但有一点不容忽视：长租公寓的盈利模式尚在探索之中。长租公寓市场尚处于抢占市场和烧钱的阶段，且面临着回报周期长、盈利难的尴尬。各路资本纷纷进军长租公寓市场，更多出于抢占市场，尚未有品牌找到合适的盈利模式。SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹近期曾表示，长租公寓回报率低，考虑资金成本很难赚钱。

“传统二房东的模式利润率很薄，随着规模越来越大，如果成本控制能力、经营能力较弱，整个运营风险就会增加。”一名投资人接受记者采访时表示，现在长租公寓虽然有资本支持，但当风口过了之后还是要靠运营来获得利润。照目前情况来看，品牌公寓更多的要考虑如何站稳脚跟并实现规模化扩张，盈利能力的提升还是后话，毕竟生存最重要。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，长租公寓项目因为收益单一，并且很多租金上升空间不大，所以很多不赚钱。而且在资本的助推下，未来随着规模做大，经营成本也会不断上升，政府监管也会导致各类审批节奏放缓等，所以盈利确实是现在摆在很多长租公寓项目面前的难题。

除此之外，针对近期行业内频频出现的问题，对于长租公寓的“野蛮生长”，上述投资人表示，长租公寓还是一个新事物，在一定程度上还要加以引导，鼓励其健康发展。他指出，对于资本进入房屋租赁领域后要如何操作，注入的资金如何使用等新问题，政府及相关监管部门还需深入研究。

也有业内人士建议，加快住房租赁条例或有关租赁专门立法的出台，让租赁行业发展有法可依。同时，充分发挥行业协会的作用，行业协会或相关主管部门可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在权利义务上实现实质性平等。此外，加强行业规范，推行企业信用评价体系，由市场对进入长租公寓的企业进行淘汰。

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