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国家在下很大一盘棋!

于无声处听惊雷!

自去年以来，轰轰烈烈的调控风暴刮向全国，在“房住不炒”的大背景下，各种调控手段层出不穷，表明国家抑制资产泡沫的决心前所未有，然而，大多人可能没有意识到更深层的问题——二十年一轮回，楼市背后的格局正在发生重大转变!

君不见，近一个月以来深圳、湖北、山西、北京、长沙连续下发了新的房屋供应政策。

自5月中旬住建部发布通知，明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划;各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例后，多个地区出台了房屋供应规划。

作为中国试验田的经济特区深圳，率先打响了第一枪!

6月5日，深圳市发布了一份被外界成为“二次房改”的征求意见稿，对未来的房屋供应做了大幅度调整。

意见要求，深圳未来新增住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四种住房，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

而依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，也即60%的新增住房是政府控制的政策性住房，市场上新增的商品房只占总量的40%。

就在同一天，湖北省住建厅出台意见，提出：

省内热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，力争用3到5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

北京也公布了最新土地供应计划：2018年，计划安排1200公顷住宅用地，其中商品住宅用地(含共有产权住房用地200公顷)650公顷，保障性安居工程用地350 公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷。刨除共有产权住房外，商品住宅仅占新增宅地37.5%。

而山西、长沙等地也出现了类似的政策，毫无疑问，中国住房供应的结构正悄然发生变化——1998年“房改”之后历经二十年，我们正在迎来新的“住房公有制”时代!

1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前，楼市基本上是“公有制”，政府建房、国有企业建房，职工以极低的价格租住。那时，中国基本上不存在“住不起房子”的情况，而只存在“分不到房子”的情况，住房矛盾非常突出。

房改之后，房子成为商品，开发商出现了。于是，中国城镇化开始提速，“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。

到了今天，这个模式有点玩不下去了。一是绝大多数中小城市，房屋已经过剩，而人口增长缓慢或者流失;二是房价跑得远比收入快，老百姓追不上了;三是楼市积累了明显的泡沫，以及民怨。

所以，从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”，试图以国家的力量，来扭转这一趋势!

那么，当国家风向巨变之后，这对我们来说，究竟意味着什么?

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01 楼市格局或将改写

梳理各地的调控政策，可以看出随着租赁住房供地的增加，未来的商品房供应将越来越稀缺!

深圳的“二次房改”初步意见是，未来，深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租赁房，各占20%。

北京、上海在各类租赁房占比提高、商品房占比下降道路上，走得更快。

按照北京市2017-2021年住宅用地供应计划，供应住宅用地6000公顷：产权类住房中定向安置住房计划供地1230公顷、自住型商品房(政府与个人共有产权)计划供地1020公顷、普通商品住房计划供地2450公顷(占比为40.8%)，租赁住房计划供地1300公顷。

上海市住房发展“十三五”规划也说，预计住房用地供应5500公顷，其中：商品住房用地2000公顷(占比36.4%)、租赁住房用地1700公顷、保障性住房用地1800公顷。

那么，作为全国标杆城市的三大城市，其供应体系很可能是一个大趋势，那么未来，较大城市商品住宅、政策性住房、租赁住房很可能会维持4：4：2的住房供应体系。热点商品房的供应会越发稀缺。

02 房价会跌吗?

相信对于楼市的改写，大家第一个关心的问题就是——随着租房市场的大力完善，悬于空中的房价是否会从高位回落呢?

纵观国家经验，我国效仿的住房体制改革是香港与新加坡模式。那么它们的房价跌了吗?

以香港为例，目前租房的人口比例可比我们高出不少，有近30%的人租住在组屋(公共房)里面。

那么香港的房价呢?

香港房价长期位居“亚洲最贵”之一，据统计，一个普通香港家庭需要不吃不喝十七年才可以负担香港的楼价。

美国一家研究机构以楼价中位数来比较世界上不同城市的家庭买楼负担，结果显示，香港排名第一。

为毛租房市场大跃进，却不能影响房价节节高呢?

其实答案也很简单。租赁房和商品房，根本就是两个市场。租房，本质上是为那些买不起房的人而准备的，穷人能对市场的价格产生多大影响呢?

03 房价的天花板在哪里?

恐怕与大家预期相违的是，在这种一线城市，房价非但不能下跌，而且很可能会上涨!

毕竟总的盘子就这么大，保障房建的多了，商品房自然就少了，再加上政策的利好刺激下，深圳的人口肯定会越来越多，现在北上深的存量房屋已经很难满足人们的需求了，未来自不必说，那么房价一定会越来越高!

那么房价的天花板在哪里呢?

要知道，决定一个城市房价的，从来都不是人均收入，而是能买得起房子的人的收入!而在一线城市，土豪自然有强大的购买力。

看看我们身边就知道了，新加坡的祖屋价格和商品房价格相差四倍，香港的商品房均价12万，豪宅三四十万的很常见。所以，如果一线城市未来高端商品房的价格涨到天上去，也不必惊讶!

04 如何实现“居者有其屋”?

蜜姐此前在多篇文章里谈到过，其实要打破“高房价”的问题，就是要解决“土地财政”的问题。但是恐怕短期之内这个问题注定无解，那么是否可以有一种“鱼和熊掌”能够得兼的方法，能够实现居民与政府两方的利益均衡呢?

答案就是“阶层供应”。未来城市要划分层级，买房人也要划分阶层。“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

未来越加稀缺的“商品房”，很可能就会成为有钱人的游戏，而地方也可以从40%的商品房供地中赚取财政收入。而对于绝大多数买不起房的人，以后可以申请保障性住房，也可以申请公共租赁住房，一样有房可住。

表面上看，这是一个两全其美的方法，但问题是——保障房真的能保障吗?

近年来，“天价学区房”的新闻屡屡刷爆朋友圈，其实，这也就反映了国人买房的根本心态——花大价钱买的房，根本不是看中了那套老破小，而是看中了房子背后的资源，比如教育、比如医疗!

那么，除了房价、除了房屋质量等硬性条件之外，保障房是否能与商品房享有同等的权利呢?

这就要归结于“租购同权”长效机制的问题了。虽然这个问题提法已久，然而具体政策的落地，却迟迟不见踪影。

其实，对于我们普通人而言，什么“制”不重要，重要的能让我们有房可住、有权可享让大家都能有“获得感”。

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