土储，一直是横亘在中型房企禹洲迈向千亿的一道关卡。2018年刚开局，禹洲就打响了房企并购战的第一枪。

规模跃入400亿元量级的禹洲地产，刚刚签订了其史上最大的收购案。这一动作也表明，通过并购与全国化布局，或许是禹洲未来“做大规模，力争2020年完成1200亿元销售”的最主要手段。

1月15日下午，禹洲地产(01628.HK)公告称，其间接全资附属公司已于2018年1月13日就收购事项与沿海绿色家园有限公司(01124.HK)订立买卖协议，拟以38亿元购买沿海家园出售的恒华集团有限公司全部股份。此次收购包括沿海家园七个未建及在建项目，涉及权益可售面积约313万平方米，潜在总货值约989亿元，潜在权益货值超400亿元。

这次收购对于禹洲来说意义重大，至少在一定程度上弥补了禹洲土储与布局两大方面的不足。而对于沿海家园来说，由于在这一轮市场调整期中经营业绩不佳，出售项目后退出地产，进军生物科技等行业，也是其不得已之举。整个收购对双方来说算是各取所需。

然而这场交易谈判仍然历时约4个月之久，最初交易总价在75亿元左右，但谈判后降至38亿元。由此可见不断亏损的沿海家园所面临的艰难现状。两年内，沿海家园已6次出售或转让资产，共回笼83亿元现金。

禹洲地产董事局主席林龙安在15日表示，公司刚与中国平安(89.55,-1.10, -1.21%)签订长远协议，今年将加大收购力度，未来会陆续公布。在收购方面，平安也希望参与进来，因而收购资金上没有问题。

这一场交易，也折射出房地产行业门槛提升、竞争加剧后，汹涌的“大鱼吃小鱼”并购潮正在迅猛来袭。

林龙安曾强调，房企如果达不到千亿以上规模，就基本没有江湖地位和话语权了。此次收购后，林龙安也为禹洲定下了新的目标，今年600亿元，明年到800亿元。

这家起家于厦门、2016年将总部搬迁到上海的福建房企，正在向1200亿元的目标冲刺。但它们的首要问题便是土储。过去一直注重利润、严控土地成本的禹洲，尚未积攒下足够支撑其规模扩张野心的土储。总部搬迁上海后，禹洲在公开招拍挂市场上非常积极，但这显然不完全是林龙安想要的。定下千亿目标后，他曾多次表示，最重要的事情就是纳储，且他对并购表现出了更大的兴趣。

2017年全年，禹洲地产新增土储约300万平方米，其中40%来自收并购，60%来自公开招拍挂土地市场，这一数据还远不足以与房企中的“并购王”们相提并论。

2018年初的这场交易，首先是改变了禹洲的土储结构，抬升了禹洲并购土地所占比例，交易所涉土地面积达到了禹洲总土储面积的20%。

据悉，与沿海家园的交易完成后，禹洲地产总土地储备从1200万平方米增至1500万平方米，总货值从2400亿元增至2800亿元。当然，这些货值都是理论上的，需要在今后两三年内从处于严厉调控的市场中去兑现。

另一方面，禹洲多年来拿地集中在海西和长三角，截至2017年9月30日，禹洲的土储各区域占比分别为：长三角经济区53%、海西经济区33%、环渤海区域6%和华中区域2%。而想要进一步规模化扩张，就必须进入更多新的城市和区域。

通过此次收购，禹洲地产将首次进入北京、沈阳，继续深耕天津，并且在粤港澳大湾区再落一子，加速全国布局。

在北京，禹洲获得了总占地面积约8550平方米，总建筑面积约3.92万平方米的地块，位于北京三环以内的CBD区域，中国国贸中心旁，规划未来建造高端写字楼。

深耕京津冀区域是禹洲的战略发展方向，禹洲2010年进入天津，通过此次收购，禹洲拿下政府主导的一二级联动项目，紧邻天津中心城区，总占地面积约292万平方米，可售面积约332万平方米，潜在总货值约830亿元，预估禹洲占30%的权益。

在2017年的中期业绩会上，林龙安曾表示，布局粤港澳大湾区是当年的重中之重。在这次收购后，禹洲落实了佛山项目，这是继2014年进入香港及2017年开拓惠州后，禹洲再次在粤港澳大湾区落子。

惠州的项目此前早已浮出水面，禹洲与惠州五经企业集团联合开发山水大观项目，占地面积达到4000亩，另有项目还在洽谈之中。

除此之外，禹洲在粤港澳大湾区布局的重点城市其实还有深圳、东莞。东莞项目尚未浮出水面。而粤港澳大湾区的核心城市深圳，则是禹洲重点进驻的城市，目前也已经有了眉目——禹洲在深圳并购的项目得益于信达资产牵线，标的为曾是地产百强房企奥宸集团的深圳项目。

奥宸集团成立于1996年，由曾在政府工作的女董事长邹健民“下海”创办。2006年以后奥宸开始了全国拓展，次年在深圳设立总部，开始集团化运作。但全国化布局过程中资金断裂，造成昆明多个项目烂尾停工，而深圳项目则引入信达资产进行债务重组。

奥宸位于深圳的项目“奥宸观壹城”的开发主体为深圳市奥宸房地产开发有限公司(下称深圳奥宸)，信达资产介入之后，深圳奥宸的股东变更为北京同顺益鑫资产管理有限公司(99%)、自然人王红(1%)，他们的股份全部被质押给深圳信达资产，前者为信达资产设立的一个过渡公司。

半个多月之前，深圳奥宸的股东变更为上海煜瀚房地产开发有限公司(99%)、王红(1%)，同时深圳信达解除北京同顺益鑫资产管理有限公司持有的99%股权质押、保留对王红持有的1%股权质押。

对上海煜瀚房地产开发有限公司股权进行穿透，最终控股股东为厦门泓泽达置业有限公司，这家公司的最终控制人为林益民(51%)、林丽云(49%)。接近交易的一位知情人士告诉界面新闻记者，林益民为禹洲集团董事长林龙安的亲戚，目前项目尚未归入上市公司。

奥宸观壹城项目是一个建筑面积为32万平方米的综合体，包含住宅、公寓、购物中心等业态，其中大部分住宅、公寓已经销售完毕，目前只剩下6万平方米的购物中心以及200多套公寓尚未出售。目前深圳奥宸还有数个城市更新项目在洽谈之中，禹洲与奥宸还有继续合作的空间。

长期参与并购，与不良资产处置公司以及相关人士保持密切联系，从而获得大量项目出让信息，这就是林龙安口中“朋友圈里的项目”。

销售规模决定着江湖地位，中小型房企谋求突围，就必须大幅提高销售目标，禹洲便是其中的一个典型。

在喊出千亿目标后，增加土地储备成为了最重要的事情，而受到土地价格飙升、限价调控政策影响，房企势必将加大收并购力度。2018年并购市场的竞争将明显加剧，群雄逐鹿，想通过并购控制成本的难度也将增大。而在收并购之后，如何完善房企各方面机制以及发挥自身优势，将不良资产变为利润之源，类似禹州这样的中型房企只能在摸索中继续向前冲。

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